瑞安新天地广州首个合作项目落地；安吉首个盒马NB开业；海底捞开全国首家脆鲩鱼主题店；深圳首座大悦城6月底开业

Malltowin商业与地产周报

2025.6.9-2025.6.15

1 每周趋势导读

趋势一：

政策驱动下的时尚消费新赛道正在加速形成

北京四部门联合发布《扩大时尚消费专项行动方案》，明确提出打造全球首发中心、支持商圈改造提升，这不仅是政策层面的风向标，更是商业地产转型升级的重要信号。

与此呼应的是，首届静安时尚文化周在上海张园启幕，通过跨界融合致力于打造全球时尚文化交流新地标。

这种"政策+实践"的双重推动，正在重新定义商业空间的价值内涵。从鼓励国潮品牌与知名IP跨界合作，到支持首店、旗舰店、创新概念店的设立，时尚消费不再是简单的商品售卖，而是文化体验和生活方式的承载。

这一趋势表明，未来商业地产的竞争将从空间运营转向内容运营，谁能率先抓住时尚消费的文化属性，谁就能在新一轮商业竞争中占据先机。

趋势二：

IP经济崛起：从玩具到文化资产的价值重构

泡泡玛特市值突破3600亿港元，超越三丽鸥和万代南梦宫成为全球第三大IP公司，这标志着中国IP经济正在经历从量变到质变的跃升。其2024年营收130.4亿元，海外收入暴增475%-480%，显示出中国原创IP的全球化变现能力。

与此同时，澳门旅游局携手泡泡玛特打造国际IP城市游，Labubu"怪味便利店"四大区域首展同步启动，木灵动漫零售品牌mululand store全国首店落户重庆。

这些现象共同指向一个核心趋势：IP不再仅仅是商品附加值，而是正在成为驱动消费、文旅、零售多产业融合的核心资产。

当IP具备了跨界整合能力和文化输出价值时，其估值逻辑将彻底改写——从玩具公司到文化帝国的转型路径已然清晰。

趋势三：

"消费分级"特征下的商业业态正在精准细分

中金公司研报明确指出，中国消费市场呈现"消费分级"而非"消费降级"特征，消费者更愿为"有品质的低价"和"有理由的溢价"买单。

这一判断在本周的商业实践中得到充分验证：永辉超市胖东来模式调改完成全国100店，标志着"品质零售"标配化；安吉首个盒马NB开业，客流及销售额增长均超100%；深圳大悦城引入首店和定制店占比超50%。

从高端的北京SKP股权交易获批，到社区商业的盒马NB模式扩张，再到奥莱业态的升级发展，不同层级的消费需求都在寻找精准匹配的商业载体。

这种分化不是简单的高低区分，而是基于消费者价值认知的细分定位，要求商业地产运营商必须具备更强的市场洞察能力和精准定位能力。

趋势四：

老旧商业体改造升级潮涌现，存量资产运营成为新增长点

北京悠唐购物中心历经2年改造后6月底焕新亮相，大连银泰城完成品牌升级重新启幕，长春红旗时代天街升级重启，这些案例集中体现了存量商业改造的新趋势。

与以往的简单翻新不同，这轮改造更注重业态重构和消费场景再造——悠唐购物中心将公共空间从5米扩大到12米并增加艺术装置，大连银泰城重新定位为"城市潮奢悦己生活中心"。

这种深度改造模式的兴起，一方面源于新建项目拿地成本高企，另一方面也反映出成熟商圈存量资产的巨大改造价值。

对于商业运营商而言，如何通过改造重新激活老旧物业，正成为比新建项目更具挑战性和价值创造空间的赛道。

趋势五：

餐饮业的两极分化：高端体验与平价普惠并行

餐饮市场正在呈现明显的两极分化趋势。

一端是追求极致体验的高端路线：海底捞推出脆鲩鱼主题店，继鲜切鸡肉、牛肉工坊后再次深耕场景化餐饮；霸王茶姬清华校园店开业首日销售突破2200杯创纪录，体现出年轻消费群体对品质茶饮的追捧。

另一端则是回归性价比的平价策略：海底捞部分门店推出22元工作日自助午餐，星巴克大幅下调非咖啡类饮品价格1-7元，老字号三元食品进军奶茶市场定价15.9-25.9元。

这种两极分化并非市场萎缩的表现，而是消费需求精细化分层的结果。成功的餐饮品牌必须在"极致体验"和"极致性价比"中选择明确定位，试图占据中间地带的品牌将面临最大的生存压力。

2 商业地产新闻要点

消费政策

北京四部门印发时尚消费行动方案- 支持商圈商街商场改造，打造全球首发中心，激发国潮品牌活力。

商务部扩大开放政策- 放宽外资市场准入，修订《鼓励外商投资产业目录》，云计算生物技术等领域试点。

北京新增6家离境退税商店- "即买即退"商店达22家，提升境外旅客购物便利度。

2025北京国际美食荟启幕- "味到京城"美食节6月12-15日举办，开启美食文化狂欢。

宏观数据

5月CPI同比下降0.1% - 城市持平农村降0.4%，1-5月平均下降0.1%。

1-5月汽车销量1274.8万辆- 新能源车占比44%，出口249万辆增长7.9%。

香港上半年盛事消费33亿港元- 吸引84万旅客参与，带来18亿港元经济增加值。

新疆乌鲁木齐文旅项目82个- 总投资448.15亿元，年度计划投资54.116亿元。

中金：消费呈现分级特征- 非简单降级，消费者愿为"有品质低价"和"有理由溢价"买单。

企业动态

龙湖集团1-5月经营收入110.2亿- 运营收入59.1亿，服务收入51.1亿。

新城控股5月租金收入10.99亿- 年累计租金收入53.74亿，涉及18省174个项目。

银泰商业退出南昌百货大楼- 双方合作终止，官方账号更名或注销。

项目开发及开业动态

中信城开南宁信悦汇开业- 项目面积超13万㎡，5月30日正式开业。

深圳前海华发冰雪世界年底开业- 全球最大室内滑雪场，投资超296亿元。

武汉金茂览秀城2027年开业- 总建面24.7万㎡，武汉最大双轨TOD商业体。

正定热雪奇迹7月6日开业- 华北最大室内滑雪场，雪场面积超3万㎡。

深圳大悦城6月底开业- 建面25万㎡，招商率突破99%，首店占比超50%。

广州ing square商业中心10月开业- 天河智谷板块，招商率约50%。

成都东目里项目12月开业- 一期完成施工，10月试运营12月正式开业。

安吉首个盒马NB开业- 天山坞安市集配套，开业首日客流超2.2万人次。

中铁泰和里唐宋梦华郑州开业- "文化IP+产业生态+城市客厅"三维价值体系。

大连银泰城正式挂牌- 总建面7万㎡，引入百余个知名品牌。

武汉滨江天街年内开业- 总建面39万㎡，40%为武汉首店或旗舰店。

长春红旗时代天街9月开业- 升级重启，2025年9月27日正式开业。

杭州前进街道15层商业综合体- 占地1万㎡总投资8500万，年底动工。

金铂商业佛山项目10亿投资- 总建面18.98万㎡，2027年建成。

华源城商业组团8亿投资- 湛江廉江项目，总建面12.72万㎡。

武汉光环购物中心推迟至2029年- 原定2027年开业，总投资23亿元。

存量更新

北京悠唐购物中心6月30日焕新- 历经2年改造，公共空间从5米扩至12米。

中建拾光荟更名启幕- "中建方圆荟"更名，引入特色功能业态。

瑞安新天地改造广州花都水泥厂- 80年代工业遗址改造，2026年开工。

北京宋庄美术馆南湖片区改造- 总面积8.53万㎡，2025年11月竣工。

长宁Art Park大融城"奇幻伊甸园"- 藤蔓花海编织艺术梦境，艺术赋能商业。

商业轻资产

龙湖集团中标无锡梁溪科技城- 总建面20.2万㎡，引入龙湖天街。

保利商旅签约香雪时光项目- 广州首个POD概念购物中心。

碧乐城首进山东博兴- 签约泰丰广场，商业体量9.3万㎡。

新华百货租赁北京新街口物业- 租赁面积4.49万㎡，年租金5000万元。

香港太平洋置业签约邯郸商业广场 - 携手金宇房地产打造太平洋・金宇信合商业广场项目。

投资融资

光大安石签约多家金融机构- 落地四单不动产管理业务，涉及济南大连厦门苏州。

凯德投资收购东京新宿综合体- 交易额超300亿日元，改造为179单元服务式公寓。

中金中国绿发商业REIT- 募集资金15.80亿元，6月13-16日发售。

南昌红谷滩世茂广场二拍- 起拍价降至6.4亿元，总建面5.48万㎡。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

泡泡玛特市值突破3600亿港元，成全球第三大IP公司，2024年营收130.4亿元。

lululemon下调全年业绩指引，受关税冲击股价暴跌20%以上。

Zara母公司Inditex首季营收8.27亿欧元，同比仅增1.5%低于预期。

国际女装品牌JORYA全球旗舰店亮相上海淮海中路，面积638平方米。

国际奢侈品零售商Antonia在上海新天地K11和广州K11开出两家旗舰店。

欧莱雅收购英国护肤品牌Medik8多数股权，交易价值约10亿欧元。

周大福2025财年营业额896.56亿港元，经营溢利增长9.8%至147.46亿港元。

安奈儿筹划控制权变更，控股股东或变为新创源投资。

拉夏贝尔与快我服饰战略合作，未来3年拟新增2000家门店。

韩国时尚电商Musinsa进军中国市场，计划四季度上海开首家门店。

零售生活

影石创新上市首日股价暴涨285%，市值突破360亿港元，海外营收占比超70%。

胖东来8000名员工税后平均月收入9000元，净利润预估15亿元。

永辉超市胖东来模式调改完成100店，2026年春节前完成300家门店调改。

通用磨坊考虑数亿美元出售中国哈根达斯门店业务，或2025年启动。

转转全球首家二手循环仓店开业，转转循环时尚发起人朱珠出席。

全国首家面积突破1000㎡"董明珠健康家"旗舰体验店于长沙开业。

零跑汽车香港首店开业，全球门店达1500家，计划扩展欧洲东南亚。

潮玩品牌Hot Toys全国首家COSBI实体专卖店在上海南京东路开业。

餐饮

霸王茶姬北京清华校园店开业，首日销售超2200杯创全国GMV纪录。

海底捞部分门店推出22元工作日自助午餐，不限量供应杜绝浪费。

星巴克中国下调非咖饮品价格1-7元，发力"下午茶"新战场。

蜜雪冰城调整加盟策略，重点布局景区、服务区、交通枢纽等高流量区域。

老字号三元食品开奶茶店，今年北京计划新增5-6家自营店。

休闲娱乐及其他

澳门旅游局携手泡泡玛特打造国际IP城市游，6月6日至9月21日。

泡泡玛特Labubu"怪味便利店"四大区域首展开幕，选址四座城市购物中心。

无印良品在华20周年，启动纪念主题活动强化本地连接，已开设约290家门店。

新开首店

木灵动漫零售品牌mumuland store全国首家零售店落户重庆，7月开业。

眷茶臻选华南首店落户深圳南山海岸城，2025年计划广东拓展30多家门店。

海底捞推出首家脆鲩鱼主题店，全国首店登陆广州。

品牌投资及出海

沈阳小拌同学获千万元融资，投资方为知名风险投资机构。

天宠生物完成Pre-A轮融资，专注宠物健康科技创新。

无限探索果茶品牌获千万天使轮融资，成立于2023年3月。

香奈儿投资再生材料公司NEVOLD，押注奢侈品循环供应链。

欧莱雅收购英国护肤品牌Medik8多数股权，交易价值约10亿欧元。

孩子王联合巨子生物16.5亿元收购丝域实业，跨界押注养发护发赛道。

汉堡王中国完成超1亿美元战略注资，推动运营体系升级。

韩国时尚电商Musinsa进军中国市场，计划拓展至欧洲和中东市场。

泡泡玛特海外收入暴增475%-480%，国际化变现能力显著。

影石创新海外市场贡献超70%营收，受到小米与高瓴基石投资。

零跑汽车进军香港市场，计划下一步扩展欧洲和东南亚市场。

日本罗森计划六年在中国开5000多家新店，海外门店数增至约1.4万家。

安井食品通过港交所上市聆讯，推进"A+H"双重上市计划。

海天味业启动港股招股，拟6月19日正式挂牌交易。